Kanzlei Georg Stock & Kollegen Fachanwalt Baurecht und Architektenrecht
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Hinweis: Informationen zu meiner Tätigkeit als Anwalt für Baurecht finden Sie hier. Nachfolgend werden aktuelle und wichtige Entwicklungen aus dem Bereich des Baurecht besprochen. Bitte beachten Sie, dass diese Urteilsbesprechungen keine Rechtsberatung ersetzen. Jeder Fall ist anderes und muss individuell geprüft werden. Die nachfolgenden Urteilsbesprechungen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, Gewähr für deren Richtigkeit kann natürlich ohne Begründung eines Mandatsverhältnisses nicht übernommen werden. Es handelt sich um redaktionelle Beiträge.

BGH: Darlehensbearbeitungsgebühren auch in Verträgen mit Unternehmern Unwirksam, Urteile vom 4. Juli 2017 in den Verfahren XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Mai 2014 entschieden, dass Darlehens-Bearbeitungsgebühren zumindest in Verbraucher-Darlehensverträgen unzulässig sind und zurückgefordert werden können (vgl. BGH Az.: XI ZR 405/12 und Az.: XI ZR 170/13). Nach der Begründung des Bundesgerichtshofs hält die Erhebung eines zusätzlichen zum Zins zu zahlenden laufzeitunabhängigen Bearbeitungsentgeltes wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB einer Inhaltskontrolle nicht stand. Eine solche Gebühr ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen in § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar. Danach sind anfallenden Kosten für die Kreditbearbeitung und Auszahlung durch die laufzeitabhängigen Zinsen gedeckt. Lange war Umstritten, ob dies auch in Darlehensverträgen mit Unternehmern gilt. Der Bundesgerichtshof hat nun in zwei Entscheidungen aus dem Juli 2017 seine Rechtssprechung zu Verbraucherkrediten auf Verträge mit Unternehmern ausgedehnt. Die Entscheidung ist grade für Bauträger höchst relevant. Darlehensbearbeitungsgebühren - für Bauträgerkredite häufig in sechstelliger Höhe - können von den Banken zurückgefordert werden. Hierbei gilt die regelmäßge Verjährungsfrist. Eine Rückforderung ist also möglich, für alle Gebühren die im Jahr 2014 oder später bezahlt wurden. Achtung: Am 31.12.2017 verjähren die Forderungen aus dem Jahr 2014.

 

 

Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerkaufverträgen = ewiges Gewährleistungsrecht für Wohnungskäufer - der Dauerbrenner auch im Jahr 2017

Die Gewährleistungsfrist für Baumängel beträgt gem. § 634a I  Nr. 2 BGB 5 Jahre ab Abnahme. Schafft man es als Wohnungskäufer oder Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb dieser Zeit nicht die Verjährung für einen bestimmten Mangel z.B. durch Klagerhebung oder ein Beweisverfahren (vgl. § 204 I Nr.1 ,7 BGB) zu hemmen, bleibt man i.d.R. auf den Kosten einer Mangelbeseitigung sowie den weiteren Schäden sitzen. Die Beträge sind durchaus erheblich. Die Sanierung z.B. von Dach oder Tiefgarage einer Wohnanlagen verursacht nicht selten Kosten im mittleren sechsstelligen Bereich. Viele Mängel an Bauwerken zeigen sich erst nach Ablauf der 5 Jahre oder werden zu spät geltend gemacht, so dass in der Vergangenheit ein erheblicher Teil der Ansprüche nicht durchgesetzt werden konnte. Seit Ende 2009 ist dies anders. In so gut wie jedem Wohnungskaufvertrag (beim Kauf vom Bauträger) ist geregelt, dass der Käufer den Verwalter mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt. Abnahmeklauseln dieses Inhalts sind nach derzeit herrschender Rechtsprechung unwirksam. Die (aus Sicht der Bauträger katastrophale) Folge ist, dass mangels einer Abnahme die Verjährungsfrist nie zu laufen begonnen hat. Insbesondere soll auch eine Abnahme durch Ingebrauchnahme u.Ä. ausscheiden (vgl. hierzu ausführlich OLG München, IMR 2009, 1033; OLG Karlsruhe NJW 2012, 237; Bundesgerichtshof NJW 2010, 3573). 

 

Die Folge ist derzeit im Prinzip ein ewiges Gewährleistungsrecht. Ansprüche können häufig auch durchgesetzt werden, wenn die Abnahme 10, 15 oder noch mehr Jahre zurückliegt. Verwalter und Wohnungskäufer, die sich zu spät um Baumängel gekümmert haben, erhalten nun eine zweite Chance. Ewig warten sollte man jedoch nicht. Es steht zu erwarten, dass die Gerichte das Problem früher oder später lösen werden z.B. durch Verwirkung der Ansprüche nach einem bestimmten Zeitraum. 

 

Baurecht: Keine Mängelansprüche vor Abnahme beim BGB Vertrag, BGH, Urteil vom 19.01.2017, VII ZR 301/13 

Die Abnahme (§ 640 BGB) stellt eine Zäsur in jedem Bauvorhaben dar. Mit der Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgerecht (=Abnahme):

 

- beginnt grundsätzlich die Verjährungsfrist zu laufen,

- tritt die Fälligkeit des Werklohns ein,

- geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Auftraggeber über 

- geht die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln auf den Auftraggeber über

 

Lange strittig war, welche Rechte der Bauherr bei Mängeln vor Abnahme geltend machen kann, insbesondere ob schon hier die Mängelrechte gem. § 634 BGB (Nacherfüllung, Ersatz von Selbstvornahmekosten, Kostenvorschuss, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz) anwendbar sind. (vgl. zum Streitstand: Jordan, Der zeitliche Anwendungsbereich des allgemeinen Leistungsstörungsrechts und der besonderen Gewährleistungsrechte beim Kauf-, Werk- und Mietvertrag, 2015, S. 129 ff.; K. Jansen, Die Mangelrechte des Bestellers im BGB-Werkvertrag vor Abnahme, 2010, S. 35 ff.) Aus der gesetzlichen Formulierung der Normen läßt sich nicht herleiten, dass die Abnahme eine Voraussetzung ist. Allerdings passen die Mängelrechte gem. § 634 BGB vor Abnahme nicht.

 

Der Senat entscheidet nunmehr, dass der Besteller Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen kann. Soweit sich aus den Entscheidungen vom 11. Oktober 2012 (VII ZR 179/11 und VII ZR 180/11, BauR 2013, 81 = NZBau 2013, 99 und juris) etwas anderes ergeben könnte, hält der Senat daran nicht fest. 

 

Ob ein Werk mangelfrei ist, beurteilt sich grundsätzlich im Zeitpunkt der Abnahme. Bis zur Abnahme kann der Unternehmer  frei wählen, wie er den Anspruch des Bestellers auf mangelfreie Herstellung aus § 631 Abs. 1 BGB erfüllt. Könnte der Besteller bereits während der Herstellungsphase 30 31 32 - 12 - Mängelrechte aus § 634 BGB geltend machen, kann das mit einem Eingriff in dieses Recht des Unternehmers verbunden sein

 

Vor der Abnahme steht dem Besteller der Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB zu, der ebenso wie der Anspruch auf Nacherfüllung aus § 634 Nr. 1 BGB die mangelfreie Herstellung des Werks zum Ziel hat. Der Besteller kann diesen Anspruch einklagen und, falls notwendig, im Regelfall nach § 887 ZPO vollstrecken. Die Gefahr des zufälligen Untergangs des Werks verbleibt beim Unternehmer, der Werklohn wird nicht fällig und die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln geht nicht auf den Besteller über, solange er den Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB geltend macht. Ferner bestehen die Rechte aus dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht: etwa Schadensersatz neben der Leistung nach § 280 Abs. 1 BGB, Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 281, 280 BGB, Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, § 280 Abs. 2, § 286 BGB, Rücktritt nach § 323 BGB oder Kündigung aus wichtigem Grund entsprechend § 314 BGB. Eine den Schadensersatzanspruch begründende Pflichtverletzung liegt dabei insbesondere auch vor, wenn der Unternehmer die Frist aus § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB verstreichen lässt.

 

Ausnahme nach BGH:

 

Der Besteller kann  in bestimmten Fällen berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB (insbesondere Kostenvorschuss) ohne Abnahme geltend zu machen. Das ist zu bejahen, wenn der Besteller nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Die ist der Fall wenn nur noch Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes oder Minderung des Werklohns geltend gemacht wird.  (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 146/04, BGHZ 167, 345 Rn. 26; Urteil vom 10. Oktober 2002 - VII ZR 315/01, BauR 2003, 88, 89, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 35; Urteil vom 16. Mai 2002 - VII ZR 479/00, BauR 2002, 1399, 1400, juris Rn. 13; jeweils m.w.N.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes jedenfalls für den Fall fest, dass der Unternehmer das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet. (BGH, Urteile vom 19. Januar 2017 - VII ZR 235/15 und VII ZR 193/15, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Das gleiche soll gelten, wenn der Besteller zum Ausdruck bringt, dass er  nicht mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten möchte weil die verbleibenden Rechte des Bestellers damit ausschließlich auf Geld gerichtet sind, entsteht ein Abrechnungs- und Abwicklungsverhältnis, in dessen Rahmen die Rechte aus § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend gemacht werden können (vgl. BGH, Urteile vom 19. Januar 2017 - VII ZR 235/15 und VII ZR 193/15, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

Kein Schadensersatz ohne vorherige Frist zur Mängelbeseitigung, OLG Frankfurt am Main · Urteil vom 7. Mai 2015 · Az. 15 U 17/14

Ist das Werk mangelhaft, stehen dem Auftraggeber (neben einer Vielzahl weiterer Ansprüche) Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung zu. Dies können wie im vorliegenden Fall z.B. die Kosten für die Einleitung eines Beweisverfahren sein aber auch die Kosten der Mängelbeseitungung. Ein solcher Anspruch setzt gem. § 280 I, 281  BGB jedoch zwingend eine vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung voraus. Fehlt es hieran, besteht kein Anspruch auf Schadensersatz. Es handelt sich um einen der gravierensten Fehler die ein Auftraggeber machen kann. Gibt er keine Chance zur zweiten Andienung, verliert er sämtliche Rechte obowohl das Werk des Auftragnehmers mangelhaft war. Er bleibt auf den kompletten Kosten der Mängebeseitigung sitzen.  

Abstrakter Nutzungsausfallschaden "Schadensersatz ohne Schaden" bei verspäteter Fertigstellung eines Bauvorhabens, BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 172/13

Ein Bauträger stellte eine Wohnung verspätet fertig, die Voraussetzungen des Verzuges gem. § 288 BGB lagen vor. Es ist selbstverständlich, dass ein Wohnungskäufer in einem solchen Fall Ersatz sämtlicher Vermögensnachteile verlangen kann, die ihm aufgrund des verzuges tatsächlich entstanden sind. (Z.B. länger bezahlte Miete für die alte Wohnung, Kosten für Einlagerung von Möbeln, höhere Finanzierungskosten u.Ä.) Aber was wenn es keine solchen Schäden gibt ? Stellt der "rein immaterielle Nachteil" das man eine neue Wohnung noch nicht nicht nutzen kann einen in Geld ersatzfähigen Schaden dar? Der Bundesgerichtshof hatte dies in der Vergangenheit bei Entziehung eines PKW bejaht (BGH NJW-RR 2008, 1198) und überträgt diese Rechtsprechung nun auf Wohnungen. Auch wenn kein Schaden in Geld darstellbar ist, ist für die "Nicht-Nutzbarkeit" einer Wohnung Nutzungsausfallentschädigung zu bezahlen. 

Haftung des Werkunternehmers bei mangelhafter Vorleistung, OLG München, Urteil vom 29.4.2015, 20 U 2941/14

Grundsätzlich haftet jeder Handwerker nur für Mängel an seinem Gewerk. Kommt es also z.B. zu Schäden am Parkett die aus einem mangelhaften Estricht resultieren trifft dies nicht den Parkettleger (sondern der Estrichtleger). Ein Handwerker haftet aber dann auch für Mängel am Vorgewerk, wenn er seiner Prüfungs- und Hinweispflicht nicht nachgekommen ist. Wenn also im vorstehenden Beispiel der Parkettleger nicht bemerkt das der Estricht untauglich ist obwohl, dies für eine Fachfirma erkennbar war, haftet er auf den vollen Schaden.

Darlegungspflicht des Auftraggebers zur Höhe der Kosten der Mängelbeseitigung (BGH, Urteil vom 25.6.2015, VII ZR 220/14 )

Verlangt der Auftraggeber Ersatz der von ihm aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten nach § 13 VOB/B oder § 637 BGB, so hat er darzulegen, dass die durchgeführten Maßnahmen der Mängelbeseitigung dienten. Es besteht hierbei insbesondere keine Vermutung, dass stets sämtliche von einem Drittunternehmer im Zuge einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durchgeführten Arbeiten ausschließlich der Mängelbeseitigung dienen. Die Kosten sind überhöht, wenn eine preiswertere Sanierung, die den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, erkennbar möglich und zumutbar war. Bei der Würdigung, welche Maßnahme zu welchen Preisen möglich und zumutbar war, ist zu berücksichtigen, dass der Auftraggeber nicht gehalten ist, im Interesse des säumigen und nachbesserungsunwilligen Auftragnehmers besondere Anstrengungen zu unternehmen, um den preisgünstigsten Drittunternehmer zu finden. 

Unwirksamkeit des Baukostenvereinbarungsmodells nach § 6 II HOAI (BGH Urteil vom 24.04.2014, Az.: VII ZR 164/13

Bei der HOAI handelt es sich um Preisrecht für Architekten und Ingenieurleistungen. Die Grundlage der Honorarermittlung nach HOAI sind die sog. anrechenbaren Kosten (§ 4 HOAI) die sich wiederum aus den Baukosten errechnen. Je nachdem wie hoch die Baukosten sind, hat der Architekt einen bestimmten Honoraranspruch (im Rahmen von Mindestsätzen und Höchstsätzen). Hiervon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Der Architekt hat also auch wenn eine günstige Pauschale vereinbart wurde, die unterhalb der Mindestsätze liegt, in Wirklichkeit den vollen Anspruch nach HOAI. Dies konnte bislang dadurch umgangen werden, dass man gem. § 6 II HOAI eine Vereinbarung über die Höhe der Baukosten getroffen hat. Nachdem die Baukosten Grundlage für die Ermittlung der Höchst- und Mindestsätze sind konnte durch eine solche Vereinbarung im Ergebnis von den Vorschriften der HOAI abgewichen werden. Man hat eben fiktive "günstigere Baukosten" vereinbart. Dem hat der BGH nun die Grundlage entzogen. § 6 II HOAI verstößt gegen die Ermächtigungsgrundlage in Art. 10 § 1 und 2 MRVG (Ermächtigung für den Erlass der HOAI) und ist deshalb unwirksam.    

Keine Mängelrechte (Gewährleistung) gem. §§ 634 ff bei Schwarzarbeit (BGH, Urteil vom 01.08.2013, Az.: VII ZR 6/12)

Arbeitet ein Werkunternehmer mangelhaft, kann der Auftraggeber gem. 634 BGB Nacherfüllung oder (nach Fristsetzung) Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen sowie bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten, den Werklohn mindern oder Schadensersatz geltend machen. Diese Rechte stehen dem Auftraggeber jedoch nicht zu, wenn der Werkunternehmer "schwarz" beschäftigt wurde. Verträge über Schwarzarbeit sind gem. § 134 BGB, § 1 SchwarzArbG nichtig. Ein nichtiger Werkvertrag kann nach BGH auch keine Mängelansprüche auslösen da § 634 BGB zunächst einmal das Bestehen eines Werkvertrags voraussetzt. Schwarzarbeit kann also für den Auftraggeber im Nachhinein teuer werden wenn "gepfuscht" wurde. Auf den Kosten der Mängelbeseitigung bleibt er sitzen.

Mit Giftstoffen belastetes Grundwasser führt zur Mangelhaftigkeit eines Grundstücks i.S.v. § 434 I S.2 Nr.2 BGB (BGH, Urteil vom 30.11.2012, Az.: V ZR 25/12).

Ob dem Käufer eines Grundstücks Mängelrechte wie Rücktritt oder Schadensersatz zustehen hängt zunächst von der Frage ab, ob das Grundstück überhaupt Mangelhaft ist. Problematisch war vorliegend, dass sich das Eigentum an einem Grundstück grundsätzlich nicht auf das durchströmende Grundwasser erstreckt. Das Grundwasser war insofern nicht Teil der Kaufsache. Der BGH musste nun entscheiden, ob giftiges (= mangelhaftes) Grundwasser dennoch zur Mangelhaftigkeit des Grundstücks an sich führt. Dies wurde bejaht. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit eines Grundstücks kann auch durch die tatsächliche Beziehnung des Grundstücks zur Umwelt begründet werden. Die Beziehungen zur Umwelt stellen eine Eigenschaft der Kaufsache Grundstück i.S.v. § 434 I BGB dar und können somit einen Mangel begründen.

Aus- und Einbaukosten sind nur dann verschuldensunabhängig i.R.d Nacherfüllung zu ersetzen, wenn ein Verbrauchsgüterkauf vorliegt (BGH, Urteil vom 17.10.12, Az.: VIII ZR 226/11).

Liefert ein Baustoffhändler Materialien, haftet er für die Mangelfreiheit. Fraglich ist, ob er auch für weitere Schäden wie z.B. den Kosten des Ausbau der mangelhaften und des Einbaus der mangelfreien Sache haftet. Nach alter Rechtssprechung waren die zusätzlichen Kosten des Ausbaus und des Einbaus aber nur im Rahmen des Schadensersatzes zu ersetzen. §§ 434 I 2 Nr. 2, 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 BGB (vgl. BGH NJW 2008, 2837) Dies galt zumindest bei reinen Kaufverträgen, also nicht, wenn der Lieferant zugleich den Einbau übernommen hat.  Im Jahr 2011 entschied der EuGH (vgl. EuGH Rs. C-65/09 und C-87/09 sowie die Folgenentscheidung  BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08 ) dass die Kosten des Ausbaus und des Einbaus zur Nacherfüllung gehören. Der praktische Unterschied ist, dass Nacherfüllungsansprüche verschuldensunabhängig bestehen. Früher konnte ein Verkäufer also die Kosten des Ausbaus und Einbaus abwehren, indem er den Beweis geführt hat, dass er die Mangelhaftigkeit der Sache nicht verschuldet hat.  Dies ist nun nicht mehr möglich.  Der BGH hat nun aber einschränkend klargestellt, dass dies NUR im Verhältnis Unternehmer - Verbraucher gilt. Im Rechtsverkehr zwischen Unternehmern (also keiner von beiden ist Verbraucher) sowie zwischen Verbrauchern (also keiner von beiden ist Unternehmer) bleibt es bei der alten Regelung.

Mangelhafte Werkleistung trotz Einhaltung der Regeln der Technik/Funktionaler Leistungsbegriff (OLG Hamm, Urteil vom 27.09.2012, Az.: I 17 U 170/11).

Ein Bauunternehmer hatte übliche Rohre verbaut. Aufgrund lokaler Besonderheiten im Trinkwasser kam es zu Korrosion. Bei normalem Trinkwasser wäre die Korrosion nicht eingetreten. Der Bauunternehmer vertrat die ansicht, die Rohre seien nicht mangelhaft, da sie den Regeln der Technik entsprächen. Für die besonderheiten des Wassers könne er nichts. Dem folgt das OLG nicht. Die Verflichtung eines Unternehmers die aktuell anerkannten bzw. geltenden Regeln der Technik zu beachten, bedeutet nicht automatisch, dass die Beachtung dieser Regeln die Annahme eines Sachmangels ausschließt.  Ein den Regeln der Technik entsprechende Werk ist mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers genügt. Geschuldet ist stets der vertraglich vereinbarte Erfolg, dies ist in der regel ein funktionstaugliches Werk. (vgl. auch BGH NJW-RR 2006, 240) Das Wesen des Werkvertragsrechts besteht in der Erfolgshaftung des Werkunternehmers. Er schuldet ein funktionstaugliches Werk, ohen das es auf Verschulden oÄ. ankommt.

Keine Verschuldensunabhängige Haftung des Bauunternehmers bei Rissen im Gebäude des Nachbar (BGH, Urteil vom 16.07.2010. Az.: V ZR 217/09).

Zwischen dem Bauunternehmer der für einen Grundstückseigentümer tätig wird (hier: Rüttelarbeiten) und einem Nachbarn des Grundstücks besteht kein vertragliches Verhältnis. Kommt es aufgrund der Arbeiten zu Schäden (z.B. Rissen) am Nachbargebäude findet sich die Anspruchsgrundlage des Nachbarn gegen den Bauunternehmer deshalb zunächst im Deliksrecht, vgl. § 823 I BGB. Diese Anspruchsgrundlage setzt allerdings ein Verschulden des Bauunternehmers voraus. Gelingt es dem Bauunternehmer wie vorliegend zu beweisen, dass er die Erschütterungswerte gem. DIN 4150 eingehalten hat, fehlt es hieran. Der BGH musste nun entscheiden, ob sich eine verschuldensunabhängige Haftung aus einer analogen Anwendung von § 906 II S. 2 BGB (= Nachbarschaftlicher Ausgleichsanspruch) konstruieren läßt. Dies wurde verneint. § 906 BGB ist eine spezifisch nachbarschützende Vorschrift. Sie findet im Verhältnis zu Dritten regelmäßig keine Anwendung. fachanwalt für baurecht,  anwalt baurecht, ffachanwalt baurecht, baumängel,   fachanwalt baurecht münchen, baurecht,  

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